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The Newsletter for Owners

2012年12月号

6年間入居の可能性を見越した家賃発生日の設定。

紅葉も終わり、冬らしい寒さが優勢になりました。 今年も残り1ヶ月をきりました。 会社では年末の仕事と来春の準備をしています。 お元気にお過ごしでしょうか。 この1年を振り返りますと、逆風の中まず順調に仕事をしました。昨年並みの実績を維持できました。まわりの状況を考えますと、上出来だと思います。 1~3月の繁忙期には、青山学院の新入生が1年弱しか借りてくれないという問題がありました。1年弱しか借りてくれなくても、空室よりは良いという判断になりました。来年の春には青山学院の文科系の学生が全員本校へ移動してしまいます。7,000人が移動して、淵野辺のキャンパスには理工系3,000人しか残りません。大きな影響があるはずです。桜美林大学や麻布大学の学生を獲得して補うつもりですが、他社も同様でしょうから競争に勝たなければなりません。

また台風や大雨、地震などの自然災害も大きな影響がありました。世界中で気象が変化してきて、台風や洪水や地震が猛威を振るいました。日本も同様です。建築後20年以上雨漏りしていない建物で雨漏りが発生しました。エレベーターが停止してしまう程の地震も2回ありました。この前の12月7日もそうでした。幸い人の閉じこめや事故は発生していません。地震の度に現場でエレベーターを確認し、停止していれば復旧をエレベーター管理会社に依頼し、各階エレベーター乗降口にその旨の告知をしています。 建物管理には、これまで以上の注意をしなければなりません。ビルの屋上の排水口の掃除など、これまで年1回でしたが、来年から年2回にします。 人員配置も大きく変えました。正社員だけの配置から、パート・アルバイト・インターンシップ生を採用して、社員を本来の仕事に集中させるようにしました。お茶出し・家賃駐車料金の受け取り・空室の管理・清掃・契約書の作成・家賃の入力など、日常の仕事をやってもらっています。主婦で短時間だけ働きたい人、学生で就業体験をしたい人など、希望してくれる人はかなりいます。社員はこの人達に仕事を教えたり指示したりするうちに、自分の仕事のやり方や時間管理を見直していくようです。

この1年に変わった事はまだあります。インターネットの引き込み・リフォーム・カラーデザイン・冷蔵庫洗濯機の設置などです。リフォーム面ではNPO法人モクチン企画の会員になりました。モクチン企画は木造賃貸アパートを若者好みの部屋に変え、再生するという活動をしています。当社だけでは発想できない新しい内容を持っています。早速、築25年の木造アパートで第1号案件としてリフォームを計画しています。 ここ数年来、アパート・マンションを借りてくれる人は減っているのですが、部屋の方はストックとしてこれまでの規模で残っていますから、需給バランスは大きく均衡を崩しています。従って競争は激しくなっています。 この1年もまた退室理由で目立つのは「実家へ帰る」という理由です。家計や社会の収縮傾向が続いています。更に心配なのが、入居者の内容です。高齢化が進み、一人暮らしの人が増えています。20代で独立し、そのまま20年30年経過してしまっている人が沢山います。転職して、そのたびに生活が苦しくなっていく人がいます。年金生活に入っていく人もいます。これから10年20年先には大きな問題となりそうです。今月初めには、ワンルームアパートで50代の男性が死後3日経って発見されるという事故が起きました。

ここのところ、来年の新入生が店頭にみえるようになりました。 この時期問題になるのが、家賃発生時期の確定です。来年3月1日からの家賃発生を希望する人が多いのです。他社からの問い合わせも3月1日家賃発生を良しとする物件の問い合わせです。借りる側からすると、住んでいない部屋の家賃は払いたくないという気持ちです。貸す側からすると3ヶ月近く空室のままにするのは大きな損害です。とはいえ来年の3月までに即入居の良いお客様が見付かるかどうかは分かりません。例えば獣医学科の学生や青山学院の理工学部の学生なら6年間住んでもらえる可能性があります。それなら目先3ヶ月の損害は無視しても良いでしょう。先日、12月中旬以降に空く部屋を、2月1日家賃発生で借りてくれる約束をしました。借りる方では1ヶ月早く借りてくれ、貸す側はリフォームをゆっくりと1ヶ月かけてやれば良いという計算で、妥協が成立したのです。このように良い妥協が成立することもあります。妥協を求める提案がありましたら、ご協力お願いします。 大変な競争時代を迎えていますが、オーナーの皆様のご協力を得ながら乗り切っていきたいと思っています。現在のところ有利に競争をすすめています。 これからもよろしくお願いします。

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