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The Newsletter for Owners

2015年2月号

賃貸借関係を平等で公平にする「退室時修繕義務なし」

立春を過ぎ、陽射しも春めいてきました。
梅のつぼみも膨らんできました。
猫の鳴き声が春を告げています。

お元気にお過ごしでしょうか。

春の入学と移動のシーズンになりました。
新入生の来店が増えています。今年は昨年より出足が良いと思います。桜美林・麻布・青山の各大学が全国から学生を集めています。特色ある3大学は学生の集客競争に勝っているのです。沖縄から北陸、東北まで全国から学生が集まってきます。また社会人も結婚とか住み替えなどで部屋探しに来店しています。その数も昨年より多く、景気回復の兆しがみえます。

1月24日に青山学院大学の箱根駅伝優勝を祝う集会とパレードがありました。監督・選手・陸上部員・チアリーダー・マーチングバンドと大人数で華やかなパレードでした。見物客や応援の人も25,000人集まり、なかには他県から来た人もいるようでした。箱根駅伝の人気と青山学院への応援を感じました。正月の2日と3日で各7時間近いテレビ放送の強い影響力を感じました。

今年から新入生に限り、アパート・マンション成約時の仲介手数料を50%引きにしました。これまでも学生は10%引きでしたが、更に大きい値引きです。仲介手数料を下げても入居者を獲得する方が大切という判断です。

当社が20年前にはじめた礼金ゼロと、10年前からはじめた敷金ゼロは、いまや多くの同業者が取り入れてます。ただ当社がやっている退室時修繕義務なしというのは真似していません。この意味は通常損耗は貸主負担ということです。通常損耗というのは故意過失の損耗と違い、通常の使用で起きる損耗や汚れの事です。賃貸の商慣行に本来貸主負担のものを、特約や慣行で借主に負担させてきた永い歴史があります。

当社はその慣行に寄り掛からず、貸主と借主の賃貸借関係を平等で公平なものにしたいのです。それが退去時修繕義務無しという言葉にこめられた意味です。他社はここまでは踏み込んできていません。近く改正される民法案では通常損耗は貸主負担と明示されました。再び他社が追随してくるか注目です。

当社では入居を決めた人に、契約の時にアンケートをとっています。ほとんどの人が礼金ゼロ敷金ゼロ退去時修繕義務無しという貸し方をあげています。その他には24時間対応サービス・防犯体制・お掃除隊・評判などをあげています。インターネット環境や防犯カメラ、宅配BOX、冷蔵庫・洗濯機付きなど最近当社が力を入れている設備をあげている人も多くなっています。

入居者が何を求めているかという要望に敏感でなければなりません。どこまで費用をかけ、どういう成果があがるかという計算もしなければなりません。時とともに要望は高度化していっています。しっかり対応していきます。 オーナーの皆様はまた費用が掛かるのかと困惑される方もいるかもしれませんが、もうすでに多額の費用を掛けてアパート・マンションを保有しているのですから、その投資を無駄にしない為にも投資の追加を惜しまないで下さい。空室は何も生みません。

これから当社がすすめていきたいのはリノベーションです。部屋や建物を模様替えして、更に快適な居住環境をつくる努力です。お金のかかるケースもありますが、通常のリフォームと変わらないケースもあります。外国や商業施設と較べて、一番遅れているのが照明の工夫です。もっと工夫して、感じの良い安らげる照明空間をつくりたいと思っています。良い建物や良い店舗を見て、照明力をつけたいと思います。

こういうことで成功すると、家賃の額だけの競争から解放され、全く違った集客が出来ます。良い顧客を獲得し、良い経営をしていきたいものです。

いよいよ2月21日から青山学院大学の校内の展示が始まります。社員1人以上を待機させます。3月15日までの約3週間です。麻布大学も2日間校内展示があります。
繁忙期も佳境に入りますので、頑張って営業活動をします。

オーナーの皆様には色々と入居者の要望に沿ったお願いをすることもあると思います。

よろしくお願いします。

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